Neue Freistatt in Thun: Gemeinderat genehmigt Baurechtsverträge

Die Arealentwicklung «Neue Freistatt» in Thun ist einen Schritt weiter. Der Gemeinderat der Stadt Thun hat die Baurechtsverträge für das Areal zwischen Jägerweg, Sonnenweg und Länggasse genehmigt, wie Baublatt.ch am 2. November 2026 berichtete. Vertragspartner sind die gemeinnützige Genossenschaft Freistatt (GBWG) und die Pensionskasse der Stadt Thun (PKT). Laut Berner Zeitung erhält die Genossenschaft fünf Baurechte, die Pensionskasse drei. Damit ist der Weg frei für ein neues Quartier mit rund 260 bis 272 Wohnungen, je nachdem, welcher Angabe man folgt.

Was regeln die Baurechtsverträge?

Die Verträge laufen 70 Jahre und können bis auf 100 Jahre verlängert werden. Zwei Drittel entfallen auf die GBWG, ein Drittel auf die PKT. Die Stadt gibt das Land nicht auf einmal ab, sondern in Etappen. Voraussetzung dafür war der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramts. Im Kanton Bern werden in einem solchen Entscheid die Bewilligungen gebündelt, die ein Vorhaben braucht.

Die Obergrenze von 100 Jahren entspricht dem gesetzlichen Rahmen: Das Zivilgesetzbuch (Art. 779 ff. ZGB) lässt selbständige und dauernde Baurechte für höchstens 100 Jahre zu. Öffentlich nicht bekannt sind bisher die Höhe des Baurechtszinses und wie er berechnet wird. Gerade davon hängt aber ab, wie günstig die Wohnungen am Ende vermietet werden können.

Gleichzeitig beantragt der Gemeinderat beim Stadtrat einen Verpflichtungskredit von rund 720'000 Franken für Kindergarten, Kita und Aussenraum. Das Stadtparlament hat darüber noch nicht entschieden.

Wie viele Wohnungen entstehen, und was kommt dazu?

Bei der Zahl der Wohnungen gehen die Angaben auseinander. Laut Berner Zeitung nennt die Stadt 272 Wohnungen. Die Genossenschaft und die Nachrichtenagentur Keystone-SDA sprachen bisher von rund 260 Wohnungen, davon etwa 160 bei der GBWG und etwa 100 bei der PKT. Woher die Differenz kommt, ist nicht geklärt.

Neben den Wohnungen sind ein kleines Gewerbezentrum mit Post und Café sowie ein Kindergarten und eine Kita vorgesehen. Das Areal soll damit mehr werden als eine Wohnsiedlung, nämlich ein gemischt genutzter Ort mit Angeboten für das ganze Quartier.

Vom Wettbewerb zu den Baurechtsverträgen

Die Neue Freistatt hat eine für Schweizer Arealentwicklungen typische Abfolge von Verfahren durchlaufen. Jury, Stimmberechtigte, Behörden und Parlament entscheiden darin jeweils an ihrer Stelle:

• 2022: Den Architekturwettbewerb gewinnt das Projekt «Aronia» von Brügger Architekten. Bis September 2023 wird es zum Richtprojekt weiterentwickelt.
• Januar 2024: Die Genossenschaft stimmt dem neuen Baurechtsvertrag einstimmig zu.
• 9. Juni 2024: Die Thuner Stimmberechtigten nehmen die Vorlage mit 10'101 zu 2'081 Stimmen an, also mit 82,9 Prozent Ja. Die Stimmbeteiligung liegt bei 40,8 Prozent.
• 24. März 2026: Die Stadt reicht die Baugesuche für den Lindenplatz und die angrenzenden Strassen und Wege ein. Während der öffentlichen Auflage geht eine Einsprache ein.
• November 2026: Bekannt wird, dass der Gemeinderat die Baurechtsverträge genehmigt hat. Der Kreditantrag liegt beim Stadtrat.

Über die Abgabe im Baurecht hinaus umfasste die Abstimmungsvorlage von 2024 vier weitere Punkte. Erstens eine Heimfallentschädigung von 3,32 Millionen Franken, mit der das bisherige Baurecht abgelöst wird. Zweitens Abbruchkosten von 2,86 Millionen Franken für die bestehenden Bauten. Drittens die Übertragung einer Teilfläche vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen. Viertens einen Kredit von 400'000 Franken für den Lindenplatz.

Lindenplatz und Begegnungszone: Auch das Umfeld wird neu gebaut

Die Stadt plant den öffentlichen Raum gleichzeitig mit den Wohnbauten. Nach dem Zeitplan vom März 2026 sollten die ersten Abbrucharbeiten im September 2026 beginnen, danach der Bau der ersten Etappe. Von Mai bis September 2027 wird die Bushaltestelle Mattenstrasse hindernisfrei umgebaut, als Haltestelle direkt auf der Fahrbahn. Der Jägerweg wird zur Begegnungszone mit Tempo 20. Vorher erneuert die Energie Thun AG die Leitungen und verlegt Fernwärme. Ab März 2028 wird in rund drei Monaten der Lindenplatz gebaut. Er erhält Brunnen und Schattenbäume nach dem Schwammstadt-Prinzip. Auf der Parzelle der Genossenschaft ist ein Gastronomiebetrieb geplant. 2029 soll der Minikreisel Mattenstrasse/Länggasse durch eine Vortrittsregelung mit erhöhter Fahrbahn ersetzt werden.

Wohnungsbau, Anpassung an den Klimawandel und Verkehrsberuhigung werden so in einem Zug geplant. Für die Baukultur ist das wichtig: Ob ein Quartier mit Ersatzneubauten gelingt, hängt wesentlich von seinen Rändern und Zwischenräumen ab, nicht nur von den Gebäuden.

Was bedeutet das Baurechtsmodell, und was ist noch offen?

Mit dem Baurecht bleibt die Stadt Thun Eigentümerin des Bodens und behält langfristig Einfluss darauf, wie er genutzt wird. Genossenschaft und Pensionskasse investieren, bauen und vermieten. Viele Schweizer Städte setzen dieses Instrument ein, um preisgünstigen Wohnraum zu fördern, ohne Land zu verkaufen. In Thun teilen sich zwei Bauträger mit unterschiedlichem Auftrag das Areal: die gemeinnützig ausgerichtete Genossenschaft und die Pensionskasse, die das Vorsorgevermögen ihrer Versicherten anlegen muss.

Mehrere Punkte sind in den öffentlich zugänglichen Berichten bisher nicht geklärt. Dazu gehören die Höhe des Baurechtszinses, das geplante Mietzinsniveau, der Anteil preisgünstiger Wohnungen, das Investitionsvolumen der Bauträger und der aktuelle Bezugstermin. 2024 war von ersten Wohnungen im Jahr 2028 und einem Abschluss 2029 die Rede. Ob dieser Fahrplan noch gilt, ist offen. Unbekannt ist auch, wie die Einsprache gegen die Umfeldprojekte erledigt wurde und ob die ersten Abbrucharbeiten wie geplant begonnen haben. Als Nächstes entscheidet der Stadtrat über den Kredit für Kindergarten, Kita und Aussenraum.